“Hai deciso di vendere casa e hai già fatto il conto di quanto vuoi incassare.
Ma sei sicuro di sapere quanto ti rimarrà realmente in tasca?
Perché quando si parla di vendita immobiliare, molti proprietari fanno questo ragionamento:
‘Vendo a 250.000 euro, quindi incasserò 250.000 euro.’
In realtà non è sempre così.
Esistono costi, imposte, eventuali spese tecniche, estinzione del mutuo e altri aspetti economici che devi conoscere prima di stabilire il prezzo e, soprattutto, prima di accettare una proposta.
In questo video vediamo quali sono le 9 principali spese che un proprietario deve considerare quando vende casa ad Ancona o nei comuni limitrofi.”
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“Ciao, sono Giuseppe Antonelli, agente immobiliare specializzato nella vendita di immobili ad Ancona e nei comuni limitrofi.
La mia missione professionale è quella di far realizzare a chi si affida a noi per vendere casa il prezzo massimo nel minor tempo possibile.
In questa serie di video sto accompagnando i proprietari attraverso tutte le fasi della vendita, dalla valutazione iniziale fino al rogito.
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Oggi parliamo di numeri.
Perché conoscere il prezzo di vendita è importante, ma conoscere quanto ti rimarrà realmente è ancora più importante.”
Vediamo quali sono queste 9 principali spese che un venditore deve sostenere.
1- LA PROVVIGIONE DELL’AGENZIA IMMOBILIARE
“Partiamo dalla voce che molti proprietari considerano per prima: la provvigione dell’agenzia immobiliare.”
Se vendi attraverso un’agenzia, devi considerare il compenso concordato per l’attività di intermediazione.
La cosa importante è:
conoscere in anticipo quanto ti costerà il servizio.
Prima di affidare l’incarico chiedi sempre:
quale sarà la provvigione;
quando maturerà;
se è comprensiva o meno di IVA;
quali servizi sono compresi;
quali eventuali servizi aggiuntivi possono comportare altri costi.
“Non devi considerare la provvigione semplicemente come un costo.
Devi confrontarla con il valore del servizio che ricevi e con il risultato economico che quel servizio può contribuire a ottenere.”
2 – IL NOTAIO: CHI LO PAGA?
“Qui c’è una distinzione molto importante.”
In una normale compravendita, la scelta del notaio e i principali costi dell’atto notarile sono generalmente a carico dell’acquirente, salvo diversi accordi o specifiche situazioni.
“Quindi non devi pensare automaticamente che tutte le spese del notaio siano a carico del venditore.”
Tuttavia il venditore può avere bisogno di sostenere costi per documentazione, verifiche o specifiche pratiche.
Per questo è importante chiedere al notaio o ad un professionista immobiliare, prima del rogito, quali spese saranno effettivamente a tuo carico.
3- DOCUMENTAZIONE E SPESE TECNICHE
“Questa è una voce che può variare moltissimo da una casa all’altra.”
Potresti avere bisogno, ad esempio, di:
aggiornamenti catastali;
pratiche edilizie;
verifiche urbanistiche;
sanatorie, se necessarie e possibili;
documentazione tecnica;
APE, quando necessario;
altri adempimenti legati allo specifico immobile.
“E qui voglio darti un consiglio importante: non aspettare di avere trovato l’acquirente per scoprire che c’è un problema.”
Se emerge una difformità durante la trattativa, potresti dover sostenere una spesa imprevista oppure affrontare un ritardo nella vendita.
4 – E SE HAI ANCORA UN MUTUO?
“Altro caso molto frequente: hai ancora un mutuo sulla casa.”
In questo caso devi conoscere:
quanto capitale residuo devi ancora restituire.
Immaginiamo:
vendita: 250.000 euro;
debito residuo del mutuo: 100.000 euro.
Non significa che hai perso 100.000 euro.
Significa che una parte del ricavato della vendita servirà a estinguere il debito secondo le modalità concordate.
“Prima di mettere la casa sul mercato è quindi fondamentale chiedere alla banca una situazione aggiornata del mutuo.”
Bisogna inoltre verificare eventuali aspetti legati all’estinzione e alla cancellazione dell’ipoteca.
5 – LE IMPOSTE: ATTENZIONE ALLA PLUSVALENZA
“Arriviamo a un argomento delicato: le imposte.”
Non tutte le vendite immobiliari generano una tassa sul venditore.
In alcuni casi può entrare in gioco la plusvalenza immobiliare, cioè la differenza positiva tra determinati valori di acquisto e vendita, secondo le regole fiscali applicabili.
La tassazione dipende dalla situazione concreta.
Ad esempio, bisogna considerare:
quando hai acquistato l’immobile;
come lo hai acquistato;
se era la tua abitazione principale;
eventuali lavori e costi documentabili;
la natura dell’operazione.
“Non fare quindi il calcolo semplicemente prendendo il prezzo di vendita e sottraendo quello che avevi pagato anni fa.”
Per una situazione specifica è opportuno rivolgersi al proprio commercialista o consulente fiscale o professionista immobiliare.
6 – CASA EREDITATA: CAMBIA QUALCOSA?
“Se hai seguito il video precedente, sai che abbiamo parlato della vendita di una casa ereditata.”
Anche in questo caso bisogna distinguere gli aspetti.
Potrebbero esserci:
costi legati alla successione;
eventuali spese tecniche;
più proprietari;
situazioni da regolarizzare.
“Il fatto di aver ricevuto una casa in eredità non significa automaticamente che la vendita sia priva di costi.”
Esempio classico di spesa che di solito viene ignorata è la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, dal costo che va dai 500 ai 600 €.
Per questo bisogna analizzare la situazione prima di stabilire il prezzo netto che ciascun erede potrà ottenere.
7 – SPESE CONDOMINIALI
“Se vendi un appartamento in condominio, c’è un altro elemento da controllare: la situazione delle spese condominiali.”
Prima del rogito è importante verificare:
eventuali arretrati;
spese ordinarie;
eventuali spese straordinarie deliberate;
situazione dei pagamenti.
“Questo punto è particolarmente importante perché una situazione condominiale poco chiara può creare problemi proprio nelle fasi finali della vendita.”
8 – ESTINZIONI EVENTUALI VINCOLI
Alcune volte può capitare che un immobile sia soggetto a determinati vincoli con il comune o con l’eventuale ente pubblico che l’ha costruito.
In questi casi, se vuoi vendere, questi vincoli devono essere rimossi a cura e spese di chi vende.
Vedi tutto nell’atto originario di acquisto.
Esempio classico sono gli immobili soprattutto nei Quartieri nuovi di Ancona che sono stati edificicati su terreno del comune con diritto di superficie, oppure gli immobili costruiti dall’ente case popolari.
Qui il costo potrebbe essere anche alto, quindi leggi bene l’atto originario e semmai confrontati con un professionista per quantificare il tutto.
9 – LE SPESE VARIE CHE SPESSO DIMENTICHI
“Ci sono poi una serie di piccoli costi che singolarmente possono sembrare irrilevanti, ma che nel complesso incidono.”
Per esempio:
traslochi;
sgombero di mobili;
piccoli lavori di manutenzione;
pulizia professionale;
sistemazione del giardino;
eventuali interventi prima della vendita;
costi per ottenere documenti o certificazioni.
“Non significa che devi spendere soldi inutilmente.
Significa semplicemente che devi sapere quali spese possono essere necessarie e decidere quali hanno realmente senso.”
ARRIVIAMO ORA AL CALCOLO PIÙ IMPORTANTE: IL NETTO PER IL VENDITORE
Non chiederti soltanto:
“A quanto posso vendere?”
Chiediti:
“Quanto mi rimarrà realmente?”
Facciamo un esempio puramente indicativo.
Immaginiamo:
Prezzo di vendita: 300.000 euro
Da questo importo potresti dover considerare, a seconda della situazione:
eventuale mutuo residuo;
provvigione dell’agenzia;
eventuali spese tecniche;
eventuali imposte applicabili;
eventuali altri costi legati alla specifica vendita.
Il risultato sarà il tuo netto effettivo.
“Questo è il numero che devi conoscere quando prendi una decisione.”
⚠️ PRIMA DI CHIUDERE VEDIAMO ORA QUALI SONO QUINDI I 5 ERRORI DA EVITARE
❌ 1. Confondere prezzo di vendita e guadagno netto.
❌ 2. Dimenticare il mutuo residuo.
❌ 3. Non considerare eventuali costi tecnici.
❌ 4. Scoprire solo alla fine eventuali conseguenze fiscali.
❌ 5. Accettare un’offerta senza aver calcolato quanto ti rimarrà realmente.
🎯 QUINDI, RICAPITOLANDO….
Le principali spese che un venditore deve sostenere quando vende casa sono le seguenti:
– intermediazione agenzia
– notaio se previsto negli accordi
– spese tecniche e APE
– estinzione mutuo residuo
– imposte in caso di plusvalenza
– successione nei casi previsti
– condominio
– estinzione eventuali vincoli
– spese varie.
“Vendere casa non significa semplicemente trovare qualcuno disposto a pagare il prezzo richiesto.
Una vendita ben fatta deve partire da una domanda molto più importante:
quanto voglio ottenere realmente dalla vendita?
Una volta conosciuto questo numero, puoi valutare meglio il prezzo, la strategia, la trattativa e anche l’eventuale investimento necessario per preparare l’immobile.”
📣
“Se stai pensando di vendere casa ad Ancona o nei comuni limitrofi, prima di stabilire il prezzo ti consiglio di fare proprio questo calcolo.
Prezzo di vendita, costi, eventuale mutuo residuo e netto che vuoi ottenere.
Se vuoi una valutazione professionale della tua casa e vuoi capire non soltanto quanto potrebbe valere, ma anche come impostare correttamente la strategia di vendita, puoi contattarmi andando sito www.agenziaimmobiliaremeta.it o sul mio blog personale www.giuseppeantonelli.com., compila il form e sarai contattato quanto prima.
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Nel prossimo video parleremo di un altro tema fondamentale per chi vende casa:
quali imposte deve conoscere il venditore e quando può essere necessario pagare la plusvalenza immobiliare.
Ci vediamo nel prossimo video.”
