Molti proprietari e investitori si pongono questa domanda quando desiderano acquistare una seconda casa, una pertinenza o avviare un progetto di ristrutturazione importante.
La risposta breve è sì, la legge italiana non pone limiti al numero di finanziamenti che una persona può cointestare o sottoscrivere. Tuttavia, il vero nodo della questione è la sostenibilità finanziaria agli occhi delle banche.
Ecco i punti chiave da conoscere se stai valutando questa opportunità:
📊 I requisiti fondamentali delle banche
Per concedere un secondo mutuo, gli istituti di credito analizzano tre fattori cruciali:
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Rapporto rata-reddito: La somma delle rate di tutti i finanziamenti attivi non dovrebbe superare il 30-35% delle entrate mensili nette.
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Merito creditizio: È indispensabile avere una storia dei pagamenti impeccabile, senza ritardi o segnalazioni nei Sistemi di Informazione Creditizia (es. CRIF).
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Stabilità lavorativa: Garanzie solide e redditi costanti nel tempo sono essenziali per supportare un doppio impegno finanziario.
📐 Le soluzioni disponibili
A seconda delle tue esigenze operative, puoi procedere in due modi:
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Mutuo svincolato: Un finanziamento totalmente nuovo ed extra, con garanzie e ipoteche (di primo grado) su un immobile differente.
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Mutuo integrativo (o di liquidità): L’iscrizione di un’ipoteca di secondo grado sul valore residuo della casa su cui hai già un mutuo in corso.
📉 Costi e Fisco: occhio alle differenze
Se il secondo mutuo è destinato a una seconda casa, i costi fiscali aumentano:
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L’imposta sostitutiva sul finanziamento sale dallo 0,25% al 2%.
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Le imposte di registro o IVA sull’acquisto sono più elevate.
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Non è possibile detrarre gli interessi passivi (il bonus IRPEF al 19% fino a 4.000€ spetta solo per l’abitazione principale).
💡 I nostri consigli per aumentare le chance di approvazione
Se hai già un mutuo e vuoi comprare un’altra casa, ti suggeriamo di:
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Ridurre il Loan-to-Value (LTV): Chiedere meno dell’80% del valore del nuovo immobile per abbassare il profilo di rischio.
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Inserire un garante o un cointestatario: Condividere la responsabilità aumenta la capacità reddituale complessiva.
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Dimostrare entrate extra: Ad esempio, i futuri canoni di locazione dell’immobile acquistato possono essere valutati positivamente dalla banca.
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Alternativa utile: Valutare il consolidamento debiti, unificando i finanziamenti in un unico mutuo con una rata più leggera grazie all’allungamento dei tempi di rimborso.
Fonte: idealista
